אחת הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים ישראלים בתאילנד היא ההנחה שחוזה חתום מספיק כדי להבטיח זכויות בנכס. בפועל, הדין התאילנדי פועל אחרת לחלוטין.
הבסיס המשפטי לרישום זכויות במקרקעין בתאילנד מוסדר במסגרת חוק ה־Thailand Land Code Act. חוק זה קובע כי זכויות במקרקעין – לרבות בעלות, חכירה (Lease), זכות Superficies, משכנתא וזכויות נוספות – מקבלות תוקף משפטי מחייב רק לאחר רישום בלנד אופיס.
ניתן לעיין בחוק המלא כאן:
https://thailawforum.com/laws/Land%20Code%20Act.pdf
המשמעות הפרקטית היא ברורה:
חוזה שלא נרשם אינו מקנה הגנה אמיתית. גם אם נחתם הסכם מפורט בין הצדדים, ללא רישום בלנד אופיס מדובר בהתחייבות חוזית בלבד – ולא בזכות קניינית אכיפה.
בפועל, עסקאות רבות בתאילנד מתבצעות תוך הסתמכות על הבטחות של יזמים או חוזים שאינם מתורגמים לרישום בפועל. מצב זה חושף את המשקיע לסיכון משמעותי – החל מחוסר יכולת למכור את הנכס, ועד לאובדן זכויות במקרה של סכסוך.
לדוגמה, חכירה לתקופה העולה על שלוש שנים מחייבת רישום בלנד אופיס. ללא רישום, גם אם החוזה קובע תקופה ארוכה יותר, הדין יכיר רק בתקופה מוגבלת, ולעיתים אף לא בכך.
בנוסף, גם זכויות כמו Superficies – המאפשרות הפרדה בין הקרקע למבנה – מחייבות רישום רשמי כדי להיות אכיפות. ללא רישום, הזכות אינה קיימת מבחינה משפטית.
לכן, בעת ביצוע עסקה בתאילנד, יש לוודא לא רק את תנאי ההסכם אלא גם את מנגנון הרישום בפועל:
האם קיימת התחייבות ברורה לרישום?
האם התשלום מותנה ברישום?
והאם הזכויות אכן נרשמות על שם המשקיע בלנד אופיס?
השורה התחתונה היא פשוטה אך קריטית:
בתאילנד, מה שלא רשום – לא קיים.
ליווי משפטי מקצועי אינו מסתכם בבדיקת חוזה, אלא בניהול מלא של התהליך עד לרישום הזכויות בפועל. זהו ההבדל בין השקעה עם ודאות לבין סיכון מיותר.
